전월세를 구할때 필수적으로 확인해봐야 하는게 등기부등본입니다 여기에는 이 집에 대한 모든 정보가 다 있다라고 해도 과언이 아닌데요 등기부등본을 봐도 무엇을 봐야 하는지 모르시는 분들이 의외로 많습니다 이거 확인 안하고 덜컥 계약했다가 나중에 보증금 날리는 일들이 실제로 일어날 수 있기 때문에 반드시 확인하셔야 하는데요 이 중 근저당에 관련된걸 유심히 봐야 합니다 그런데 근저당 뜻조차 정확히 이해를 못하는 경우가 있습니다.
근저당 설정이란 무엇을 의미하는지부터 알아야 등기부등본을 봐도 이해가 되는데요 인터넷으로 검색해서 읽어봐도 이해하기가 사실 쉽지 않습니다 그래서 되도록 쉽게 이해하기 위해 적어본 글이므로 참조해보세요.
근저당 뜻은?
`채권를 담보하기 위한 저당권` 이걸 설정해 놓는걸 근저당 설정이라고 합니다 이렇게만 적어놓으면 이해하는 분들이 거의 없을겁니다 한방에 이해되기 쉽게 적어보면 근저당이란 집을 담보로 돈을 빌리는걸 말하는데 흔히 저당잡혔다 이런 표현과 비슷하다고 생각하시면 됩니다.
예시1) 돈 빌리기 위해 은행으로 간 박씨
박씨) 돈 좀 빌려주세요.
은행) 담보 있으세요?
박씨) 집 있는데요?
은행) 그럼 집을 담보로 해서 빌려드릴께요.
이때 등기부등본에 은행에서 돈 빌린 기록을 해놓은걸 근저당 설정이 되는것입니다 집을 담보했다라는건 은행이 돈을 빌려준 댓가로 이 집은 내꺼라는걸 찜해놓는걸 의미하기도 합니다 (나중에 혹시라도 빌린 돈을 받지 못하였을때 집이 은행 소유로 넘어감)
근저당의 진정한 의미
근저당에 대한 이해는 어느정도 되었을꺼라 생각합니다 여기서 근저당에 대한 깊이 있는 설명이 필요한데 예를 들어보면 이런겁니다.
예시2) 김씨가 은행에 가서 부동산 담보로 돈을 빌렸을때의 대화
김씨) 1억이 필요합니다 빌릴 수 있을까요?
은행) 담보가 있으신가요?
김씨) 아파트가 있어요.
은행) 그럼 1억 2천 근저당 설정하고 빌려드리도록 할께요.
김씨의 등기부등본에 근저당설정 a은행에서 2021년 8월 20일 1억 2천 빌림으로 표시가 됨. (가로선이 그어져 있는건 갚아서 없어진것)
1억 빌리는데 왜 근저당 설정은 1억 2천으로 하느냐고 하실겁니다 이게 바로 `근` 저당의 숨은 의미로 저당은 1억이지만 근저당은 1억2천인 이유는 이 2천만원은 은행이 향후 생길 채권(+이자)까지 보장 받기 위함입니다 그래서 은행에선 근저당 설정을 할때에는 20%~30% 더 잡습니다. (근저당이 1억2천이지만 실제 채권은 1억 밖에 안됨, 2천은 빌린 사람이 이자 등을 못갚을때를 대비하기 위해 은행에서 120% 가량 높게(=채권최고액) 설정한것임)
근저당 설정이 되었다는건?
등기부등본에 보면 근저당 설정이 있는걸 확인하였다면 이건 어떤 뜻인지 이제 감이 오실텐데요 이는 집주인이 집을 담보해서 돈을 빌렸다는겁니다 그리고 등기부등본에는 이러한 기록들이 표시되어 있어서 전세나 월세를 계약할려는 분들이라면 이 부분을 체크해보셔야만 합니다.
근저당 있는 집은 안전할까요?
전세 혹은 월세로 생각해둔 집이 있는데 등기부등본에 근저당 설정이 되어 있다면? 찝찝하고 불안하고 그럴겁니다 전세의 경우 보증금액이 크기 때문에 집이 경매로 넘어가면 날리는거 아닐까 하는 걱정을 하는건 당연합니다 월세는 보증금이 적어서 전세보다는 그나마 괜찮다고 할 수 있는데요 그렇다면 근저당 설정이 된 집은 전월세로 들어가는건 괜찮는지 예로 설명하면..
예시3)
집값 매매가가 5억
근저당은 2억 (은행에서 먼저 찜)
전세는 1.5억 (내돈)
최악의 경우 집이 경매로 나왔을때 매매가의 약 70% 가량이 통계적인 가격이므로 3억5천이 집값이라 하면 먼저 은행이 선순위이므로 2억을 빼고 나머지 1억5천은 돌려 받을 가능성이 있습니다 꼭 70%가 아니라 그 이상 나올 수도 있고 여러가지 경우의 수가 있으니 간략하게 요약하면 이렇다는겁니다.
따라서 근저당 설정된 집이라고 해서 무조건 위험한것은 아닙니다 위의 예시처럼 된 곳은 양호한 편이나 집값 보다 근저당과 전세가를 더한 가격이 높은 경우에는 계약을 안하시는것이 현명합니다.
